Die wichtigsten Fragen, Irrtümer und Ausnahmen zur Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse wird von manchen Vermietern noch immer nicht wirklich ernst genommen.
Nach dem Motto: „Daran hält sich doch sowieso keiner“ oder „Was soll schon passieren?“

Dabei kann ein Verstoß durchaus teuer werden.
Mieter können zu viel gezahlte Miete unter bestimmten Voraussetzungen auch rückwirkend zurückfordern. Und das kann schnell mehrere tausend Euro ausmachen.

Wie teuer ein Verstoß werden kann, habe ich übrigens gerade selbst in meiner Praxis erlebt:
Ein Vermieter wurde mit einer Rückforderung von mehr als 10.000 Euro konfrontiert. [Hier lesen Sie den konkreten Fall.]

Grund genug, sich die wichtigsten Regeln, Ausnahmen und Risiken der Mietpreisbremse einmal genauer anzusehen.
Was ist die Mietpreisbremse eigentlich? Welche Regeln gelten genau? Wie berechnet man die zulässige Miete? Welche Ausnahmen gibt es? Und welches Risiko gehen Vermieter ein, wenn sie die Mietpreisbremse nicht beachten?

Hier finden Sie die wichtigsten Antworten.

 

1. Was ist die Mietpreisbremse eigentlich?

Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass die Mieten bei einer Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu stark steigen. Sie besagt, dass die vereinbarte Miete bei einer Neuvermietung grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Es gibt allerdings einige gesetzliche Ausnahmen, bei denen auch eine höhere Miete zulässig ist.

 

2. Wo und wie lange gilt die Mietpreisbremse noch?

Die Mietpreisbremse wurde auf Bundesebene bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Sie gilt allerdings nicht automatisch überall, sondern nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Welche Städte und Gemeinden darunter fallen, legen die jeweiligen Landesregierungen durch Rechtsverordnung fest.

In Bayern gilt seit dem 1. Januar 2026 eine neue Mieterschutzverordnung. Sie umfasst insgesamt 285 Städte und Gemeinden und ist ebenfalls bis zum 31. Dezember 2029 befristet. Auch München gehört dazu.

Ob Ihre Immobilie in einem Gebiet liegt, in dem die Mietpreisbremse gilt, können Sie hier nachsehen

 

3. Wie wird die zulässige Miete berechnet und welcher Mietspiegel ist maßgeblich?

Grundsätzlich gilt:
Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.

Doch wie ermittelt man die ortsübliche Vergleichsmiete?
Hier sehe ich in der Praxis immer wieder Missverständnisse.

Manche Vermieter orientieren sich an sogenannten Mietspiegeln, die in Zeitungen oder Immobilienportalen veröffentlicht werden, oder vergleichen ihre Wohnung einfach mit anderen Angeboten auf den Immobilienportalen.
Das Problem: Bei diesen Angaben handelt es sich in der Regel um aktuelle Angebotsmieten.
Sie sind nicht mit der ortsüblichen Vergleichsmiete gleichzusetzen, die für die Berechnung der Mietpreisbremse maßgeblich ist.

Eine wichtige Grundlage für die Berechnung ist der offizielle Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde.
Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, muss dieser grundsätzlich bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden.

Für München finden Sie den offiziellen Mietspiegel hier.

 

4. Welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gibt es?

Es gibt mehrere gesetzliche Ausnahmen, bei denen die Mietpreisbremse nicht oder nur eingeschränkt greift.
Einige davon werden besonders häufig missverstanden.

Neubauten

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Entscheidend ist also nicht nur das Baujahr, sondern wann die Wohnung erstmals genutzt und vermietet wurde.

Umfassend modernisierte Wohnungen

Auch die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Allerdings reicht es dafür nicht aus, die Wohnung neu zu streichen, einen neuen Boden zu verlegen oder das Bad zu erneuern.

Der Bundesgerichtshof stellt hier hohe Anforderungen. Die Modernisierung muss einerseits einen erheblichen finanziellen Aufwand erfordern und andererseits dazu führen, dass die Wohnung in wesentlichen Bereichen einem Neubau gleichkommt.

Als Orientierung gilt beim finanziellen Aufwand eine Größenordnung von mindestens einem Drittel der Kosten, die für einen vergleichbaren Neubau ohne Grundstücksanteil anfallen würden. Zusätzlich muss die Wohnung auch qualitativ in wesentlichen Bereichen einem Neubau entsprechen. Es kommt also nicht allein auf die Höhe der Investition an. Es müssen eigentlich alle wesentlichen Gewerke erneuert worden sein (Elektrik, Bad, Böden, evtl. Fenster etc.).

Die Vormiete

Eine weitere wichtige Ausnahme betrifft die sogenannte Vormiete. Hat der Vormieter bereits eine Miete gezahlt, die über der nach der Mietpreisbremse eigentlich zulässigen Miete lag, darf der Vermieter diese grundsätzlich auch bei einer Neuvermietung wieder verlangen.

Allerdings gibt es eine wichtige Einschränkung: Mieterhöhungen, die innerhalb des letzten Jahres vor Ende des vorherigen Mietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt.

Es ist also nicht richtig, dass eine höhere Vormiete automatisch und unter allen Umständen übernommen werden darf.

 

5. Was müssen Vermieter bei möblierten Wohnungen beachten?

Ein weit verbreiteter Irrtum lautet: „Wenn ich die Wohnung möbliere, gilt die Mietpreisbremse nicht.“
Das ist falsch. Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen.

Man könnte nun denken, dass man mit Vergleichsmieten von ähnlichen möblierten Wohnungen argumentieren kann, um die ortsübliche Miethöhe zu ermitteln. Das ist jedoch nicht der Fall. Auch hier kommt der Mietspiegel wieder ins Spiel.

In der Praxis ist die Berechnung nicht immer ganz einfach.

Der Mietspiegel bezieht sich in der Regel auf unmöblierte Wohnungen und berücksichtigt den Wert der Möblierung nicht unmittelbar.  Allerdings kann für die Möblierung ein angemessener Zuschlag verlangt werden.
Dieser muss zusätzlich zur zulässigen Miete für die unmöblierte Wohnung berücksichtigt werden.
Wie hoch dieser ausfallen darf, hängt unter anderem vom Wert und Alter der Möbel sowie deren Umfang ab.
Ein beliebig hoher Aufschlag ist jedenfalls nicht zulässig.

Die Mietpreisbremse könnte weiter verschärft werden

Auch politisch ist das Thema noch nicht abgeschlossen.

Die Bundesregierung plant weitere Verschärfungen der Mietpreisbremse. Diskutiert wird unter anderem eine Neuregelung des Möblierungszuschlags. Dieser könnte künftig – je nach Ausgestaltung – auf etwa 5 bis 10 % der Nettokaltmiete begrenzt werden.

Noch ist allerdings nichts beschlossen und die Vorschläge können sich im weiteren Gesetzgebungsverfahren ändern. (Stand Oktober 26)

Sobald es hierzu konkrete Neuigkeiten gibt, werden wir Sie informieren.

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6. Welche Rechte haben Mieter – und welches Risiko gehen Vermieter ein?

Hält ein Vermieter die Mietpreisbremse nicht ein, kann der Mieter die vereinbarte Miethöhe rügen und unter bestimmten Voraussetzungen zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

Dabei kommt es auch auf den Zeitpunkt der Rüge an:
Erfolgt die Rüge innerhalb der ersten 30 Monate des Mietverhältnisses, kann der Mieter grundsätzlich die zu viel gezahlte Miete seit Beginn des Mietverhältnisses zurückfordern. Der Mieter muss dafür nicht erst vor Gericht ziehen. Er kann seine Rückforderung direkt gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Es gibt außerdem eine weitere wichtige Besonderheit:
Selbst wenn eine gesetzliche Ausnahme vorliegt und der Vermieter deshalb eine höhere Miete verlangen dürfte, muss er den Mieter bereits vor Abschluss des Mietvertrags darüber informieren. Wird diese Auskunft nicht rechtzeitig und in der vorgeschriebenen Form erteilt, kann sich der Vermieter zunächst nicht auf die entsprechende Ausnahme berufen. Eine nachträgliche Information kann diesen Nachteil nicht rückwirkend heilen.

Das zeigt: Es reicht nicht aus, die Mietpreisbremse nur grob zu kennen. Auch die Ausnahmen und die damit verbundenen Informationspflichten müssen beachtet werden.

 

Mein Tipp

Die Mietpreisbremse ist ein komplexes Thema. Die hier dargestellten Regeln sollen lediglich einen vereinfachten Überblick geben. Im Einzelfall können weitere Voraussetzungen und Besonderheiten eine Rolle spielen.

Wenn Sie eine Wohnung neu vermieten möchten, sollten Sie deshalb vorher prüfen lassen, welche Miete zulässig ist und ob eine Ausnahme greift.

So schaffen Sie Klarheit, bevor der Mietvertrag unterschrieben wird – und vermeiden im besten Fall kostspielige Überraschungen.

Wenn Sie Fragen zur zulässigen Miete haben oder Unterstützung bei der Vermietung Ihrer Immobilie benötigen, sprechen Sie mich gerne an.

 

Gesetzliche Grundlagen

Die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse finden sich in den §§ 556d bis 556g des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html

 

Hinweis:

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und gibt einen vereinfachten Überblick über die Mietpreisbremse. Er stellt keine Rechtsberatung dar und kann eine Prüfung des Einzelfalls nicht ersetzen. Die gesetzlichen Regelungen und ihre Anwendung können je nach Immobilie und individueller Situation unterschiedlich sein.